Immobilien-Marktinfo: Eigentümer leben günstiger als Mieter

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Eigentümer leben günstiger als Mieter

Das Ergebnis einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zeigt: Investition in Wohneigentum lohnt sich, auch langfristig gesehen.

Das Wohnen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist eindeutig günstiger als zur Miete zu wohnen. Dieses Ergebnis hat eine neue Studie des IW Köln zu Tage gebracht. Demnach beträgt der finanzielle Vorteil von Immobilieneigentümern gegenüber Mietern im Durchschnitt rund 41 %. Michael Voigtländer vom IW Köln hat die Ergebnisse der Studie diese Woche Journalisten in Frankfurt vorgestellt und betonte, dass in keinem der untersuchten Landkreise oder Städte der Mieter einen finanziellen Vorteil gegenüber Eigentümern habe. Dementsprechend ist auch in deutschen Metropolen der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung günstiger zu bewerten, als das Anmieten vergleichbarer Objekte. Der finanzielle Vorteil liegt in Hamburg und Berlin bei ca. 45 Prozent, in Stuttgart und München sind es noch ca. 34 bis 35 Prozent.

Der entscheidende Grund hierfür seien laut Voigtländer die aktuellen, historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite: Die Zinsen sind stärker gefallen, als die Kaufpreise für Wohnimmobilien im gleichen Zeitraum gestiegen sind. Dies gelte auch in deutschen Großstädten, obwohl einer Untersuchung der Bundesbank zufolge die Wohnungspreise teils um bis zu 20 Prozent überhöht seien. Das IW in Köln sieht allerdings darin keine Gefährdung einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Die vorliegende Studie zeige nämlich, dass die Wohnungspreise sogar noch höher ansteigen könnten, ohne dass eine sogenannte Immobilienblase entstehe, so Voigtländer vom IW Köln.

Zudem dämpfte er die Sorgen darüber, dass möglicherweise ansteigende Zinsen den Vorteil von Wohneigentum gegenüber der Miete in einen Nachteil umkehren könnten. So zeige die Studie, dass in vielen Kreisen der Zinssatz sogar deutlich ansteigen könnte, ohne dass Ergebnis der aktuellen Studie umzukehren. Um dies zu untersuchen hat das IW Köln nach dem sogenannten finanzierungsneutralen Zins gesucht, d.h. dem Zinssatz, der bei einer Anschlussfinanzierung in 10 Jahren nicht übertroffen werden dürfte, damit Eigentümer im Vorteil gegenüber Mietern blieben. Dem ermittelten Zins wurde entsprechend eine jährliche Mietsteigerung von 1,5 Prozent gegenübergestellt. Das Ergebnis hierbei zeigt, dass in über 80 % der Kreise und Städte der Zinssatz auf mehr als 4 Prozent ansteigen dürfte, ohne dass Eigentümer einen Nachteil gegenüber Mietern hätten. Nur in München sähe es bei einer solchen Betrachtung für Eigentümer schlechter aus, da diese im Vergleich zu Mietern ihren Vorteil bereits bei einem Zinssatz von nur rund 1 Prozent verlieren würden.

Bei der vergleichenden Untersuchung zwischen selbstnutzenden Eigentümern und Mietern von Wohnungen wurden die monatlichen Mieten den monatlichen Kosten der Eigentümer gegenübergestellt, also den Fremdkapitalzinsen, den Abschreibungen und den Instandhaltungskosten, und zwar jeweils je Quadratmeter. Betrachtet wurden Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in durchschnittlichen Wohnlagen. Hierbei wurden bei der Studie keine Tilgungen angenommen, um den Eigentümer dem Mieter gegenüberstellen zu können, der mit seinen Mietzahlungen ja kein Eigentum erwirbt. Zwecks einer realistischeren Erfassung der finanziellen Lage der meisten Wohnungseigentümer, hat das IW Köln jedoch auch berechnet, welche Bedingungen erforderlich sind, damit ein Käufer sich innerhalb von 35 Jahren komplett entschulden kann, ohne mehr für die Wohnung aufzuwenden als ein Mieter: Bei diesem Szenario könnten in den meisten Landkreisen die Zinsen auf 4 % und in den Großstädten überwiegend noch bis auf 3 % ansteigen, ohne dass ein Eigentümer mehr als ein Mieter für eine vergleichbare Wohnung ausgeben müsste – bei gleichzeitigem vollständigem Erwerb der Immobilie.

Voigtländer vom IW Köln betonte auf der Pressekonferenz auch, dass die aktuelle Marktsituation besonders interessant sei, Wohneigentum zu erwerben um so einen wesentlichen Baustein für die eigene, private Altersvorsorge zu legen. Den Ergebnissen des IW Köln nach sei allerdings trotz der günstigen Immobilienzinsen keine erhöhte Kaufneigung deutscher Haushalte zu beobachten. Einen möglichen Grund hierfür vermutet der IW Köln in den hohen Anforderungen an die Käufer. So müssten diese inklusive der Umzugs- und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar etc. mehr als 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel nachweisen können. Mit der seit Frühjahr geltenden neuen Wohnraumkreditrichtlinie, die eine positive Kreditentscheidung für Familien und ältere Menschen erschwert, käme zudem eine weitere Hürde dazu.

Voigtländer schlägt daher vor, dass der Staat Garantien gibt und die Tilgung von privaten Wohnkrediten unterstützt um dadurch die Bildung von Eigentum zu erleichtern, vergleichbar etwa mit der Ausbildungshilfe Bafög. Dies würde dazu beitragen, die möglichen Gefahren einer Immobilienblasenbildung zu verringern, also Preiskorrekturen nach unten, die immer dann gefährlich werden, wenn sehr viele Haushalte mit noch nicht abbezahlten Wohnungen betroffen sind. Laut dem IW könne in Deutschland aber kaum von Blasenbildung geredet werden, wenn Eigentümer bzw. Käufer grundsätzlich bessergestellt seien als ein Mieter.

Trier, November 2016

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